上海二手房指数报告(2018年02月)  
 
02月指数
01月指数
变化幅度
3977
3981
-0.16%

    节假成交下跌 价格趋向平稳

    2018年2月,上海二手房指数为3977点,比1月下降4点,环比下降0.16%,降幅缩小0.16个百分点;延续3个月下降,但跌幅收窄。2月二手房指数同比上升0.61%。

    2月,上海二手住宅成交套数为7190余套,环比下降39.08%,同比下降29.41%;以成交面积计,环比下降39.66%,同比下降21.93%。2月成交量为2012年以来同期最低。上海二手房指数办公室认为,成交量近四成下降,节假日因素大于市场本质,并不代表市场状况恶化。市场的特征表现:一、2月二手房市场整体价格跌幅收窄。从板块看,下跌与上涨板块数量相近,分别为为55个、56个,板块价格下跌幅度仍大于上涨幅度;中心城区上涨板块数量较新兴城区多,市场博弈及内外分化凸显。从区域看,成交占比56.64%的新兴城区近郊房源价格跌幅较大,为0.21%;成交占比9.4%的远郊城区价格跌幅最小,为0.06%;成交占比33.95%的中心城区价格跌幅为0.11%。二、从成交均价看,所监测的七个面积段房源中,适合刚需及初级改善需求的50-70平方米、70-90平方米房源均价上涨0.72%、0.14;而中级改善需求的90-110平方米、110-140平方米房源均价跌幅最大,分别下跌4.92%、4.82%。三、刚需仍为市场购房主力。以价格段分析,300万元以内房源成交占比60.83%、300-500万元房源占比24.77%、500万元以上房源占比14.4%。以住宅标准分析,全市普通住宅成交占比64.81%,其中内环内成交650余套、内外环间成交1740余套、外环外成交2260余套。四、从板块成交量变化看,上升板块共6个,为宝山罗店、崇明堡镇、静安南京西路、长宁古北、虹口北外滩、静安新客站,分别环比上涨28.17%、20%、19.05%、8.7%、5.26%、2.7%;而在成交量下降的124个板块中,环比下降五成以上的为26个,中心城区与新兴城区各半。五、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊8席、远郊1席,中心城区1席。新兴城区近郊南桥新城、浦东世博、浦东三林以175套、165套、160套分列前三位;远郊金山新城以145套居第五位;中心城区浦东陆家嘴成交140套居第七位。全市成交TOP10小区中,8个位于外郊环间。其中松江泗泾的新凯家园以42套位居榜首;青浦赵巷上榜的三个小区分别成交22套、21套、17套。截至2018年2月底,全市二手住宅挂牌量为117693套,环比下降2.64%,同比下降30.49%。其中,内环内、内外环、外环外分别为24017套、59691套、33985套,环比下降3.21%、2.85%、1.86%,内环内挂牌量下降幅度最大。

    2月28日,上海市房屋管理局和上海市工商行政管理局联合发布《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》,新网签版的《上海市房地产买卖合同》,新增了第十一条卖方户口强制迁出条款。此举规范了交易中买方涉及的户籍迁移风险。

    市区价格跌幅微弱

    2018年2月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体下跌0.11%,跌幅环比缩小0.10个百分点,其中内环内下跌0.09%,跌幅环比缩小0.15个百分点。普陀、静安、虹口分别下跌0.19%、0.18%、0.16%,黄浦、杨浦均下跌0.11%,徐汇、长宁分别下跌0.10%、0.08%,浦东内环唯一上涨,为0.22%。中心城区全部65个板块中,31个价格上涨,24个下跌,10个持平。上涨板块如浦东花木、长宁中山公园、徐汇田林、虹口曲阳,价格分别上涨0.65%、0.31%、0.25%、0.17%;下跌板块如长宁仙霞、虹口临平路、杨浦控江路、徐汇华泾,价格分别下跌0.73%、0.51%、0.34%、0.16%。

    2月,中心城区成交环比下降37.66%,为2440余套,其中内环内成交下降34.99%,为1060余套。排名前三的普陀、静安、徐汇分别成交430余套、370余套、360余套。从中心城区成交结构看,50平方米以内占比最多,为37.93%;50-70平方米次之,为25.77%。从成交变化看,200平方米以上房源下降47.62%;140-200下降44.95%。从中心城区成交活跃的前100个小区看:其一,成交套均面积为50平方米以内的小区达48个。鞍山四村、玉田新村、潍坊九村成交最热,为12套、9套、8套,分别位于杨浦鞍山、虹口曲阳、陆家嘴板块。在三板块中,小学入学最新博彩送彩金平台改为"公民同招"后,学区房成交延续热态,35-40平方米、250-400万元的一室户挂户口房源最受买家青睐,价格上涨1%-2%。其二,成交以90-140平方米为主的小区达15个。如普陀桃浦的阳光建华城、静安彭浦的和源名城、普陀武宁的中远两湾城,分别成交15套、9套、8套,为中级改善客所关注的热点小区,成交集中在500-700万元价位段,所在三板块的价格分别为上涨0.19%、0.09%、下跌0.74%。其三,140平方米以上的豪宅小区达3个。即浦东联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的世贸滨江花园、长宁虹桥路的天山河畔花园,分别成交11套、6套、4套,单价均8万元以上,总价1200-2000万元。

    内环内区域中,静安的板块成交量环比降幅最小,为9.94%,成交140余套。其余成交量均现二至四成下降,如虹口的板块环比下降23.39%,为130余套;浦东内环板块环比下降36.34%,为310余套。对内环内全部35个板块成交统计,50平方米以内房源占比37.1%;50-70平方米占比23.76%;110-140平方米占比10.03%。从内环内成交活跃的前100个小区看,成交套均140平方米以上的小区增多,为7个。如黄浦淮海中路的翠湖天地、静安江宁路的静安枫景苑、静安南京西路的四方新城,分别成交3套、3套、2套,为160-300平方米的高档豪宅,上述三板块价格分别为上涨0.13%、0.19%、下跌0.92%。而从成交总金额前十的小区看,除了热门学区房陆家嘴潍坊九村,有6个为千万级以上的豪宅小区。

    2018年2月,新兴城区中,近郊价格总体下跌0.21%,跌幅环比缩小0.21个百分点;远郊价格总体下跌0.06%,跌幅环比缩小0.74个百分点。成交量前三的浦东内环外、宝山、闵行,价格分别下跌0.15%、0.23%、0.19%;崇明、奉贤、金山跌幅最大,分别下跌0.47%、0.39%、0.38%;青浦、嘉定均下跌0.28%、松江下跌0.21%。新兴城区全部65个板块中,31个价格下跌,25个上涨。下跌板块如松江新桥、浦东航头、奉贤南桥,价格分别下跌0.95%、0.79%、0.45%;上涨板块如浦东三林、青浦重固、闵行颛桥,价格分别上涨0.41%、0.18%、0.14%。

    近郊城区成交环比下降40.37%,为4010余套,是成交量降幅最大的区域。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行,环比下降38.98%、33.15%、46.40%,为1350余套、740余套、720余套。青浦上月轨交开通利好释放了大量需求后,本月成交降幅最大,环比下降52.17%,为260余套。从近郊成交结构看,70-90平方米房源占比29.66%;50-70平方米房源占比26.90%。从板块表现看,改善型板块成交领先,如奉贤南桥新城、浦东三林,分别成交175套、160套,价格分别为下跌0.45%、上涨0.41%,上述两板块80-90平方米初级改善房源成交居前,套均价格250-350万元。其中,奉贤南桥受一手房市场抢客影响,成交案例多数价格下降2%-3%;浦东三林周边无一手房分流,加上学区落地传言,对口的小区成交上升,价格上涨1%-2%。在刚需型板块的浦东上南,成交165套,价格下跌0.49%,由于距人民广场、陆家嘴、徐汇龙华等CBD位置适中,加上4条地铁环绕,受到首次置业的年轻人青睐,以老工房(售后公房)为主。

    远郊成交环比下降37.08%,为660余套。在全部11个板块中,价格上涨、下跌板块各为5个,1个走平。成交量居前的嘉定城区、青浦新城、金山新城,环比下降25.26%、37.5%、45.12%,为140余套、120余套、110余套,价格分别上涨0.12%、下跌0.93%、下跌0.57%。远郊热门板块成交量下降,是部分外来人口返乡,留在上海仍选择租房;而一手楼盘低价入市,分流二手房买家。另外,在一些总价200万以内的非主城区板块,成交稀少,如奉贤海湾、青浦朱家角、金山枫泾成交环比下降43.14%、25.81%、21.05%,为29套、23套、15套,价格分别下跌0.52%、上涨0.12%、上涨0.35%,买家多为当地居民,但优质房源推动价格上涨。

    涨跌板块各占四成

    2018年2月,全市130个板块中,价格下跌板块55个,占比42.31%;上涨板块56个,占比43.08%;持平板块19个,占比14.61%。

    下跌板块价格总体下跌0.67%,跌幅环比扩大0.09个百分点。下跌板块比上月减少31个。一些价格明显下降的板块成交上升,如静安南京西路、长宁古北、虹口北外滩,价格分别下跌0.92%、0.67%、0.68%,成交在20-30套,环比上升19.05%、8.7%、5.26%。根据成交案例统计,上述三板块改善类房源成交均价环比下跌5%以上,致使成交开始上升。如200平方米以上房源成交9套,环比上升125%;140-200平方米房源成交15套,环比上升15.38%。而成交整体上缩量的板块如徐汇龙华、松江城区,价格分别下跌0.90%、0.96%,成交39套、93套,环比下降22%、23.77%。剖析成交案例,徐汇龙华中大面积改善房成交明显下降,刚需房源则成交上升,如90平方米以上的房源环比下降71.43%,50平方米以内的房源环比上升11.75%。在松江城区,50平方米以内、50-70平方米的房源环比下降46.43%、44.83%;90-110平方米、110-140平方米的房源环比上升17.65%、16.67%,改善客在降价吸引下需求释放。

    价格持平板块19个,较上月减少2个。其中,中心城区10个,新兴城区近郊8个。中心城区如普陀光新、静安大宁绿地,成交环比下降30.49%、34.15%,为114套、108套。上述两板块成交以50-70平方米房源为主,学区房成交价格上升,比非学区房价格高5%以上,板块内房源涨跌相交由此走平。而近郊城区成交下降幅度更大,如嘉定丰庄、闵行浦江,成交环比下降46.93%、51.38%,为95套、141套,以70-90平方米、250-350万元的初级改善房源为主。

    上涨板块价格平均上涨0.21%,在成交量整体下降的背景下,价格上涨板块数量占比上升,凸显适销房源的抗跌性。抽样调查,一是部分业主对即将到来的3月传统旺季持乐观心态而收紧报价,以中心城区的热销小区房源居多,如300万元左右房源的卖家试探性提价3-5万奏效;二是一些前期挂牌的低价房源售罄,新增挂牌尝试小幅提价,留有1%-3%议价空间,优质房源迎来看房客上升,无议价也能成交。在中心城区,学区房及中高端改善板块价格上升。如学区房板块的陆家嘴、徐家汇,价格分别上涨0.51%、0.22%,分别成交140套、120套,70平方米以内、300-500万元左右的小面积房源成交占比达73.89%、60.42%。其中50平方米以内房源价格上涨1%-2%,50-70平方米房源略升。改善房源成交集中的浦东联洋、杨浦新江湾城价格分别上涨0.75%、0.34%,分别成交25套、16套。其中,联洋140-200平方米房源成交占比44%,为11套;杨浦新江湾城90-140平方米房源成交占比62.5%,为10套。上述两板块的主力面积段成交稳定,调查显示,区域内热销房源针对中级改善需求以上,优质房源挂牌稀少。

    上海二手房指数办公室认为,2月二手房市场呈现节假性特征,成交下降近四成,但价格跌幅收窄,板块及小区成交出现分化,小户型又表现为市场成交主导,学区房、高端豪宅成为资金流入热点。中心城区价格上涨板块多过新兴城区,但板块上涨幅度低于下跌幅度。部分卖家对即将到来的3月传统旺季期望值上升。从购房热点看,集中在中心城区小面积学区房和大面积豪宅以及新兴城区的中等户型初级改善房源。这种需求表现为,二手房和一手房供应形成互补。

    3月是传统意义上的楼市销售旺季。一手房市场或加大推盘,在政府限价入市背景下,一手房对二手房客户分流作用会加大。平稳波动将是市场的主旋律。3月全国两会发出的重要最新博彩送彩金平台信号,对后市发展的影响将会长期而持久。(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2018.02

责任编辑:陈臻

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