上海二手房指数报告(2018年03月)  
 
03月指数
02月指数
变化幅度
3975
3977
-0.11%

    成交如期回升 市区价格止跌

    2018年3月,上海二手房指数为3975点,比2月下降2点,环比下降0.11%,降幅缩小0.05个百分点;连续4个月下降,但跌幅连续2个月收窄。3月二手房指数同比下降0.16%。

    3月,上海二手住宅成交套数为17370余套,环比上升141.53%,同比下降7.06%;以成交面积计,环比上升137.19%,同比下降6.63%。春节后一个月成交量环比明显上升是市场惯例,但今年3月成交量为六年来同期最低。上海二手房指数办公室认为,作为传统销售旺季的"金三",今年成色仍显不足,甚至不及正常年份月均2万套的水平。3月市场特征:一、3月二手住宅整体价格跌幅进一步收窄。从板块看,上涨板块59个,下跌板块54个,走平板块17个。但下跌板块价格跌幅从0.67%收窄为0.53%,上涨板块价格涨幅从0.21%缩小为0.19%。中心城区上涨板块数量多于新兴城区,价格相对坚挺。成交占比55.84%的新兴城区近郊总体价格跌幅为0.25%;成交占比12.1%的远郊总体价格跌幅为0.08%;成交占比32.06%的中心城区总体价格走平。二、从成交均价看, 所监测的七个面积段房源均价四涨三跌。小户型的50平方米以内及中大户型的110-140平方米、90-110平方米、140-200平方米房源均价分别上涨4.93%、4.39%、3.16%、0.18%;超大户型的200平方米以上房源均价下跌最大,为7.04%;而适合初级改善的70-90平方米、50-70平方米房源均价下跌1.59%、0.98%。但均价只是反映成交结构,并不等同于价格变化水平。三、刚需成交依然为主流,300万元以内房源成交占比62.27%、300-500万元房源占比24.68%、500万元以上房源占比13.05%。以住宅标准分析,全市普通住宅成交占比65.90%,其中内环内成交1400余套、内外环间成交4280余套、外环外成交5760余套。四、从130个板块成交量变化看,上升板块127个,其中有61个板块升幅超过全市整体水平;下降板块仅3个,为崇明陈家镇、静安南京西路、虹口北外滩,分别环比下跌27.78%、16%、10%。五、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊7席、远郊2席,中心城区1席。新兴城区近郊南桥新城、浦东惠南、浦东三林以445套、422套、410套分列前三位;远郊金山新城以393套居第五位;中心城区浦东陆家嘴成交338套居第十位。全市成交TOP10小区中,8个位于外郊环间。其中浦东惠南的民乐城惠康苑以177套位居榜首。截至2018年3月底,全市二手住宅挂牌量为104818套,环比下降10.94%,同比下降37.57%。其中,内环内、内外环、外环外为24932套、58751套、21135套。

    在全国两会上,3月5日,国务院总理李克强作政府工作报告提出,坚持"房住不炒"定位、继续实行差别化调控、加快建立购租并举住房制度、稳妥推进房地产税立法。3月9日,央行副行长潘功胜表示,当前个人住房贷款利率略有上升,但仍处于较低水平,人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷最新博彩送彩金平台,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。3月19日,住建部部长王蒙徽表示,将加快住房制度改革和房地产长效机制建设,保持房地产市场平稳健康发展,要坚持调控目标不动摇,力度不放松,保持最新博彩送彩金平台的连续性、稳定性,进一步夯实地方政府主体责任。两会后,至少15个省份和城市出台了房地产相关调控最新博彩送彩金平台,上海调控最新博彩送彩金平台已取得明显效果,再度加码的可能性不大。

    市区价格总体走平

2018年3月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体走平,其中内环内上涨0.01%。黄浦、静安、浦东内环分别上涨0.16%、0.11%、0.13%;杨浦、虹口、徐汇、普陀、长宁分别下跌0.17%、0.14%、0.09%、0.07%、0.03%。中心城区全部65个板块中,34个价格上涨,21个下跌,10个走平。上涨板块如徐汇长桥、静安彭浦、徐汇万体馆、虹口凉城价格分别上涨0.56%、0.37%、0.16%、0.09%;下跌板块如长宁虹桥路、静安曹家渡、普陀万里、静安闸北公园,价格分别下跌0.83%、0.71%、0.53%、0.35%。

    3月,中心城区成交环比上升131.01%,为5570余套,其中内环内成交上升109.95%,为2230余套。排名前三的普陀、杨浦、徐汇分别成交980余套、930余套、910余套。中心城区成交上升以小户型需求为主,从成交结构看,50平方米以内占比40.25%,环比扩大2.32个百分点;50-70平方米占比27.19%,环比扩大1.42个百分点。从成交变化看, 50平方米以内上升幅度最大,环比上升153.45%;50-70平方米次之,环比上升149.59%。从中心城区成交活跃的前100个小区看:其一,成交套均50平方米以内的小区达57个,较上月增加9个。密云小区、延长小区、潍坊九村成交最热,为27套、21套、18套,分别位于杨浦鞍山、静安大宁绿地、陆家嘴三个板块,板块价格分别为持平、上涨0.47%、上涨0.18%。在三板块中,35-50平方米、300-450万元的一室、小两室房源成交最多,占比达56.11%,热门小学的对口房源延续热态,一些房源出现5-10万元涨价。其二,成交以90-140平方米为主的小区10个,较上月减少5个。其中,普陀的小区占比最多,达6成,如普陀区武宁的中远两湾城、桃浦的阳光建华城、万里的大华颐和华城,分别成交 21套、19套、11套,为90-120平方米、600-800万元价位段,多轨交覆盖,这些小区成为北上海改善客关注的热点。所在三板块的价格分别为持平、持平、下跌0.53%。

    内环内区域中,成交量排名前三的黄浦、杨浦、浦东内环的板块,分别成交230余套、250余套、700余套。对内环内全部35个板块成交统计,50平方米以内房源占比39.88%;50-70平方米占比22.18%;110-140平方米占比10.19%。从内环内成交活跃的前50个小区看:其一、成交套均50平方米以内的小区增加6个,为31个。中心城区内环内总价在250-350万元的小户型房源成为不少初次购房者的首选,第一阶梯的学区房更是受到购房者追捧。在成交前10名的小区中,有8个是学区房小区,其中浦东陆家嘴上榜6个小区。其二:90-140平方米的改善小区为7个,成交套数普遍在6-8套,其中浦东内环的小区占4个,显示中高级置换客集中在浦东购房,如浦东洋泾的陆家嘴花园、联洋的联洋年华、塘桥的东方金座,900-1300万元的大二室户型成交集中。

    2018年3月,新兴城区中,近郊价格总体下跌0.25%,跌幅环比扩大0.04个百分点;远郊价格总体下跌0.08%,跌幅环比扩大0.02个百分点。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山,价格分别下跌0.21%、0.23%、0.23%;金山、奉贤跌幅最大,分别下跌0.45%、0.40%;嘉定、松江、青浦、崇明分别下跌0.34%、0.33%、0.27%、0.24%。新兴城区全部65个板块中,33个价格下跌,25个上涨,7个走平。下跌板块如松江泗泾、青浦新城、宝山顾村,价格分别下跌0.95%、0.77%、0.73%;上涨板块如浦东外高桥、宝山共富、嘉定南翔,价格分别上涨0.19%、0.16%、0.12%。

    近郊城区成交环比上升139.34%,为9700余套。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行,环比下降38.98%、33.15%、46.40%,为1350余套、740余套、720余套。嘉定近郊的板块成交变化最小,环比上升28.79%,为340套。从近郊成交结构看,70-90平方米房源占比29.69%;50-70平方米房源占比25.41%。从成交变化看,200平方米以上、50平方米以内房源成交升幅最大,分别环比上升189.25%、189.15%。从近郊城区成交活跃的前100个小区看:外郊环间小区68个,中外环间23个,内中环间9个,表明近郊城区购房需求在外郊环间,其中,排名前三的鹤沙航城、浦江瑞和城、惠益新苑分别成交68套、59套、49套,所在的浦东航头、闵行浦江、浦东惠南板块价格分别下跌0.47%、上涨0.13%、上涨0.14%。上述三个板块中,250-300万元,70-90平方米的二室户型成交最热,据调查,购房者中不少将中心城区售后公房置换至配套成熟的主城区板块生活。而价格明显下跌的板块,如宝山淞南、浦东北蔡、嘉定丰庄,从之前刚需及初级改善客关注板块逐渐降温,价格分别下跌0.94%、0.92%、0.82%,调查显示,随着轨交网络的覆盖完善,相同预算下,一些年轻人开始接受一小时的通勤时间,更倾向于选择改善置业近郊板块的次新房及配套动迁房,置业区域从中外环间向外郊环间扩大。

    远郊成交环比上升210.95%,为2100余套,是升幅最大的城区。在全部11个板块中,价格下跌板块7个,上涨和走平板块各为2个。成交量前三的金山新城、嘉定城区、浦东临港新城,环比上升233.05%、134.48%、136.89%,为390余套、340余套、240余套,价格分别下跌0.29%、持平、上涨0.19%。以上三板块70-90平方米房源成交最多,占比31.6%,究其由,买家中多数为首次购房者,总价200-250万元在中心城区及近郊只能购入小户型动迁房或老工房(售后公房),一部分买家选择了置业远郊,工作日在2017年最新注册送彩金附近租房生活,周末及节假回产权房生活;而在上述三板块中,更低预算的购房者,如200万元以内、50-70平方米房源显示成交240余套,占比25.28%。据调查,购房者中有远郊购房的养老客,腾出中心城区或近郊的自住房,出租或给子女做婚房,这类购房者仅对房源价格敏感,装修情况一般的房源也出手。

    板块价幅跌大于涨

    2018年3月,全市130个板块中,价格下跌板块54个,占比41.54%;上涨板块59个,占比45.38%;持平板块17个,占比13.08%。

    下跌板块价格总体下跌0.53%,跌幅环比缩小0.14个百分点。54个下跌板块中,27个板块成交环比升幅超过全市平均水平,其中19个位于新兴城区。新兴城区的浦东曹路、闵行七宝、嘉定江桥新城,价格分别下跌0.75%、0.95%、0.51%,成交量为100余套、210余套、280余套,环比上升225.81%、219.4%、204.21%。根据成交案例统计,上述三板块以中小户型成交为主,50-90平方米占比64.94%。中心城区的静安曹家渡、徐汇上海南站,价格分别下跌0.71%、0.23%,上述两板块成交主力以售后公房为主,如70平方米以内房源,成交分别占比72.09%、78.95%。综上可见,降价促销在刚需及初级改善客集中的板块奏效,不少卖家在3月初就着手调低挂牌价揽客,幅度在2%-3%,付款方式尚佳的还能再让价。另外,一些小幅降价板块成交量变化,与区域需求及地理位置有关。如中心城区的人民广场、虹口北外滩,价格环比下跌0.25%、0.39%,成交量环比上升22.37%、下降10%,为12套、18套;偏远板块如金山亭林,价格环比下跌0.36%,成交量环比上升85%,为30余套。

    价格持平板块17个,较上月减少2个。其中,中心城区10个,新兴城区近郊4个、远郊3个。中心城区如杨浦中原社区、徐汇田林,分别成交210余套、220余套。上述两板块成交以50-70平方米房源、300-400万元的售后公房为主,由于板块内学区普通,一些相对热门的小学,其对口小区价格也仅比周边贵2%-5%。近郊板块如闵行梅陇、吴泾,分别成交110余套、60余套,成交以70-80平方米、350-450万的次新房和动迁配套房为主。

    上涨板块价格平均上涨0.19%,涨幅环比缩小0.02个百分点。59个上涨板块中,33个板块成交环比升幅超过全市平均水平,其中22个位于中心城区。在成交量上行的情况下,中心城区的量价表现优于新兴城区,显示中心城区房源的抗跌性及适销性。中心城区的徐汇华泾、静安大宁绿地,价格分别上涨0.40%、0.47%,成交环比上升216.67%、151.85%,为57套、270余套,上述两个板块以70平米以内的刚需房为主,成交占比分别为70.18%、66.54%。调查显示,售后公房3楼以下、对口热门小学、五年内新装修等适销对路房源涨价1%-2%成交,周期普遍在30天左右。而一般或瑕疵房源往往需要60-180天才能出售。另外,一些成交量小的板块,有的区域供应断层,有的位置偏远,往往靠优质房源拉动人气。如中心城区的静安寺、长宁古北,价格分别上涨0.18%、0.19%,成交环比下降16%、上升24%,为21套、31套;新兴城区如松江佘山、崇明新城,价格分别上涨0.08%、0.14%,成交环比上升23.68%、59.02%,为47套、97套。

    上海二手房指数办公室认为,3月,上海二手房市场成交量迎来明显回升,但仍为六年来同期最低。在楼市调控大背景下,传统"金三"仍未突破以往2万套的月均水平。但整体价格跌幅连续第二个月收窄,其中,中心城区率先止跌,新兴城区跌幅缩小。刚需及初级改善需求在房价持续向下微调后迎来释放,市场热点在中心城区的学区房以及初、中级改善需求青睐的近郊城区动迁配套房方面表现突出。

    全国两会定调楼市调控,2018年仍以"稳"为主,"房住不炒"成为市场主基调。随着上海"因城施策"不断细化,如从4月1日起,各大商业银行将调整首套房房贷利率优惠为最低95折,加之4月不少一手房预售获批,低价入市认筹火热,致使一手房开盘价和二手房挂牌价之间出现倒挂。预计短期内,以刚需及刚改主导的二手住宅市场,或出现成交量稍升即降的态势,未来市场成交量仍保持低位。(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2018.03

责任编辑:陈臻

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